個人再生の「住宅ローン特則」って何？マイホームを守れる条件とは

「住宅ローン特則」ってどんな制度？基本の仕組みを解説

個人再生には、住宅ローンがある債務者にとって非常に重要な制度「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」があります。この制度の最大の特徴は、借金の返済を軽減しながらも、マイホームを手放さずにすむ可能性を残している点です。つまり、個人再生という債務整理の中でも、住宅ローンだけは特別に「従来通り返済を続ける」ことを前提として保護する仕組みなのです。

この特則が使えるのは、一定の条件を満たした場合に限られます。たとえば、住宅ローンの対象が「本人が居住している住宅であること」、対象不動産に担保が設定されていること、かつそれ以外のローンが住宅に設定されていないことなど、細かい要件があります。これらを満たすと、他の借金は大幅に減額される一方で、住宅ローンだけは今まで通り支払う形になります。

この制度を利用すれば、自己破産のようにすべての財産を処分する必要はなくなり、家を失わずに生活再建が可能となります。とりわけ、家族がいてマイホームを手放したくない場合や、引越しが困難な事情がある人にとっては大きなメリットがあります。

適用される条件とは？住宅ローン特則を使えるケースと使えないケース

住宅ローン特則を利用できるのは、「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の両方ですが、条件に少しでも当てはまらないと利用できない点に注意が必要です。主な条件は次のとおりです：

• 再生手続きの申し立て人が個人であること

• 対象物件が本人の居住用住宅であること（セカンドハウスは不可）

• 住宅ローン債権者が抵当権を設定していること

• 他のローン（たとえば事業用ローンなど）が住宅に設定されていないこと

• 賃貸物件や投資用不動産でないこと

たとえば、住宅ローン以外にリフォームローンや事業資金の借入れが不動産に担保設定されている場合、この制度は使えなくなってしまいます。また、住宅ローンがすでに延滞している場合も、再生手続きの中で「今後どう返済するか」の綿密な計画が求められます。

条件が厳しい分、この制度が認められると「ローン残高のリスケジュール」や「期限の利益の回復」なども可能になるため、支払い遅延が生じていた人にも再スタートのチャンスが与えられるのです。

制度の効果と限界：住宅ローン特則を使っても救済されない部分とは？

住宅ローン特則は、あくまで「住宅ローンは今後も返し続けることを前提とする」制度です。そのため、住宅ローン自体が免除されるわけではなく、あくまで他の借金を整理することによってローンの支払いを維持しやすくする制度です。

また、住宅ローンの元本を減額したり、利息をカットすることは基本的にはできません。利息の調整や支払い猶予については、再生計画の中で交渉の余地はありますが、最終的な判断は裁判所と債権者の判断に委ねられます。

そしてもう一つの限界は、住宅ローンの返済ができなくなった場合、結局は住宅を手放すことになるという現実です。この制度は「最終的に返せる見込みがある」人のための制度であり、根本的な収入改善が見込めない人にとっては、利用しても根本的な解決とはなりません。

だとしたら…次は、この制度をうまく活かすための具体的な活用事例や、注意点、再生計画の立て方などを詳しく掘り下げていきましょう。